Huren of kopen (2023)

De slechtste investering van Buffett

Het begon deze week op mijn Instagram waarin ik stelde dat een eigen huis een slechte investering is. Daar kreeg ik nogal wat reacties op. Ik zette deze foute foto online waar ik Warren Buffett aan het stalken was. Op de achtergrond zie je zijn huis in 2018 in Omaha:

Buffett kocht dit huis in 1958 voor $32.000 en woont er nog steeds. Anno 2023 is het huis zo'n $700.000 waard. Dan zou je misschien denken dat het een goede investering is. Maar wat als hij in plaats van het huis te kopen de $32.000 in aandelen Berkshire Hathaway had gestopt?

Dan was dit bedrag nu aangegroeid tot $10 mld. Toch een behoorlijk verschil met die $700.000.

Iemand op Instagram voegde nog toe dat een eigen huis überhaupt geen investering is. Daar ben ik het mee eens. Iets is alleen een investering als het nu of in de toekomst kasstromen genereert. Een eigen huis kost zelfs als je de hypotheek hebt afgelost nog steeds geld.

In bovenstaande cijfers ging ik ervan uit dat Buffett het huis toen volledig met cash heeft betaald. Buffett kennende zou hij dat vanuit rendementsoogpunt nooit doen. Dus in werkelijkheid zal het niet zijn slechtste investering zijn en Buffett heeft natuurlijk net als iedereen die lang belegt ook wel eens geld verloren op een investering.

Kopen of huren wat is aantrekkelijker

De meeste reacties gingen over kopen versus huren. Meerdere generaties zijn opgevoed met het idee dat een eigen huis de heilige graal is. En dat huren geld weggooien is. Met dit perspectief ben ik het oneens.

Voor mijn gevoel trappen te veel mensen hier in de bekende 'recency bias'. Mensen kijken naar het recente verleden en vergeten om uit te zoomen. De afgelopen 40 jaar waren een uitzondering op de huizenmarkt. Huizenprijzen stegen fors door alsmaar dalende rentestanden en de villasubsidies genaamd hypotheekrenteaftrek. Beide meewinden zullen keren naar een tegenwind.

Als je verder uitzoomt en terugkijkt op de afgelopen eeuwen zie je dat de afgelopen 40 jaar een uitzondering is. Een veelgevraagd Amsterdams grachtenpand steeg over de eeuwen slechts mee met de inflatie. Een huis wordt dus niet meer waard over de tijd. Je had ook een klompje goud kunnen kopen een paar eeuwen geleden. Dat versloeg de inflatie net. Aandelen verslaan de inflatie op de lange termijn fors. Simpelweg omdat het productieve bezettingen zijn. Een eigen huis en klomp goud produceren niets.

Ik vraag me sterk af of volgende generaties een eigen huis ook gaan zien als een goede keuze. Of dat huren de voorkeursoptie gaat zijn. Als je financieel slim bent in de VS ga je nu huren. In onderstaande grafiek zie je de kosten van een eigen huis (gele lijn) en de huur van een huis (blauwe lijn).

Zoals je ziet, stijgen huren constanter met de inflatie mee. Sinds de financiële crisis in 2008 was het kopen van een huis goedkoper door de ultra lage rente. Als je nu een huis gaat kopen, gaan je rentelasten ten opzichte van 2021 zo 3x over de kop. Dat tikt aan. Op dit moment is het in de VS dan ook veel goedkoper om een huis te huren.

Op de lange termijn moeten de kosten van kopen en huren aan elkaar gelijk zijn. Adam Smith noemde dit verschijnsel van marktwerking de onzichtbare hand. Als de prijzen van huizen een periode hard zijn gestegen komt er meer vraag naar huren en andersom. Dat zorgt ervoor dat huizenprijzen weer wat afnemen en dan krijg je weer een wisseling. Ook wel de klassieke varkenscyclus.

Zoals overigens ook te zien in de grafiek waar beide lijnen op de lange termijn gelijk lopen. Hierdoor zal de gele lijn weer naar de blauwe lijn moeten tenderen. Dat kan op twee manieren. De rente kan fors dalen. Of de huizenprijzen moeten fors dalen. Het laatste lijkt me logischer.

In de podcast van deze week bespraken Jan en ik de historie omtrent crisissen. Vaak blijkt een grote crisis voorafgegaan door een forse daling van huizenprijzen. Hoe zit dit precies? Tevens hebben we het over het fenomeen dat familiebedrijven beter presteren. Luister hem hier via je favoriete podcastspeler >>

Huren of kopen 2023 in Nederland

Ik heb geen grafiek met allemaal data maar mijn appartement in Zwolle staat nu op Funda te koop. Niet heel wetenschappelijk maar wel een leuke praktijkcase. Het appartement staat te koop voor €289.000 en gaat vermoedelijk weg boven de vraagprijs. Degene die het koopt, moet inclusief kosten koper zo €310.000 neerleggen. Als je alles wil lenen en dat 30 jaar vast wil zetten, betaal je bij de goedkoopste verstrekker 4,7%. Dat is op jaarbasis €14.600 aan rente dus €1217 per maand.

Als je mijn appartement wil huren kost dat max. €1100 per maand als ik kijk naar buren die huren.

Op basis van dit extreem verantwoordelijke wetenschappelijke onderzoek is de conclusie:

Kopen is ook in Nederland duurder dan huren.

De toekomst kopen vs huren

Over 10 jaar zullen mensen nog steeds vertellen dat een eigen huis beter is dan huren. Dat komt deels doordat mensen incidentele kosten vergeten. Mensen kijken vaak alleen naar vaste lasten en zijn blind voor incidentele kosten die eens in de 20 jaar voorkomen zoals een nieuwe keuken. Een huurder betaalt niets als het dak lek is of groot onderhoud nodig heeft. In bovenstaand rekenvoorbeeld zijn de werkelijke kosten van kopen een stuk hoger dan de €1217 per maand aan enkel de rente.

Er speelt bij eigen woning bezitters nog een ander effect. Je spaart noodgedwongen doordat huizenprijzen stijgen en je hypotheek daalt. Een huiseigenaar past zijn gedrag aan op basis van zijn lasten en leeft daardoor gemiddeld zuiniger dan een huurder. Elke maand aflossen zorgt er van nature voor dat je minder uitgeeft. Een huurder heeft dat niet en ziet zelfs jaarlijks zijn lasten stijgen simpelweg omdat de huur de inflatie volgt.

Ik begrijp overigens goed dat iemand die in 2021 de rente voor 30 jaar heeft vastgezet tegen 1,5% spekkoper is. Zo iemand zal nooit meer gaan huren. Zo iemand is zelf een bank geworden. De spaarrente is nu al hoger dan je hypotheekrente. Dat heb je slim gedaan. Of je hebt gewoon geluk gehad dat je toen een huis kocht. De generatie die nu een huis moet kopen, heeft brute pech. Rentestanden en dus lasten zijn x3 gegaan terwijl huizenprijzen amper gedaald zijn.

In bovenstaande kijk ik puur vanuit financieel oogpunt. Misschien helpt het je iets mocht je nu of in de toekomst overwegen iets te kopen of te huren. Een huis kopen is misschien wel de grootste financiële beslissing uit je leven. Denk er daarom goed over na. Maar heb ook vooral schijt aan de financiën hè. Een eigen woning is op de eerste plaats om in te wonen. Daar gelden ook vooral niet-financiële overwegingen.